La compravendita immobiliare in italia per gli stranieri

L’interesse degli stranieri a comprare casa in Italia cresce sempre di più ma quali sono le norme e le modalità da rispettare per comprare casa nelle Penisola?

La proprietà in Italia può essere acquistata sia da persone fisiche che da società giuridiche e, al momento dell’acquisto della proprietà, i diritti degli stranieri sono uguali ai diritti dei cittadini italiani ma analizziamo tutto nel dettaglio.

In Italia, lo straniero può acquistare beni immobili nei seguenti casi:

1. straniero non regolarmente soggiornante: solo se un trattato internazionale lo consente oppure se vi sia reciprocità e cioè se nel suo Paese d’origine è permesso ad un italiano comprare una casa (per verificare la condizione di reciprocità: link al Ministero degli Affari Esteri: http://www.esteri.it/MAE/IT/Ministero/Servizi/Stranieri/Elenco_Paesi.htm);
2. straniero “regolarmente soggiornante”, loro familiari ed apolidi in Italia da meno di tre anni: con permesso di soggiorno per specifici motivi o carta di soggiorno;
3. cittadino comunitario ed EFTA ed apolide residente da più di tre anni: senza limiti.

Dopo aver individuato le categorie di stranieri che possono acquistare beni immobili nel Bel Paese è importante individuare tutti gli aspetti che portano all’acquisto.

Scegliere l’abitazione non significa solo individuare la tipologia ed il luogo in cui sorge la casa. Oltre ad una scelta estetica è bene controllare tutti gli aspetti tecnici-legali legati all’immobile stesso.

Per evitare brutte sorprese, infatti, occorre accertarsi che l’abitazione sia stata costruita regolarmente o nel caso in cui fosse stata costruita abusivamente è necessario accertarsi che il proprietario abbia presentato la domanda di condono edilizio e che sia in possesso della concessione a sanatoria rilasciata da comune.

Se si scegliesse di acquistare una casa dal costruttore dovrebbe essere egli stesso a mostrare la documentazione che dimostra la regolarità dell’immobile. In caso contrario, è opportuno chiedere al venditore la copia della concessione edilizia e il progetto approvato dal Comune.

A questo proposito, non acquistate un immobile se non risulta accatastato come abitazione.

In ogni caso, quando a vendere è una società verificate sempre, dal punto di vista economico, il suo stato di salute. Se la società fallisse entro due anni dalla vendita, infatti, il curatore fallimentare potrebbe revocare la compravendita ed iscrivere l’acquirente nell’albo dei creditori del fallito.

Da non sottovalutare poi, la presenza di ipoteche e la titolarità del venditore. È molto importante, infatti, verificare l’assenza di ipoteche sull’immobile facendo una visura ipotecaria alla conservatoria dei regimi immobiliari e la titolarità del venditore di vendere l’immobile. Quando il venditore non è l’unico proprietario, infatti, occorre che tutti vogliano vendere.

Sembrerebbe poco rilevante ma, accertatevi, facendovi rilasciare una dichiarazione dall’amministratore, che il venditore non abbia debiti nei confronti del condominio. In caso contrario, il condominio potrà rivalersi sull’acquirente.

Un aspetto che pesa sulla scelta dell’immobile è rappresentato dal prezzo.

Sul prezzo dell’immobili incidono vari elementi: zona in cui sorge l’immobile, la tipologia dell’appartamento, la superficie, il piano, l’esposizione, le finiture, i pavimenti, le mura, i servizi igienici, gli infissi, l’ascensore, le condizioni generali dello stabile e tanti altri.

Generalmente il venditore tenta di vendere ad un prezzo un po’ più alto rispetto a quello di mercato ed è per questo che bisogna distinguere tra il prezzo richiesto e l’effettivo prezzo di vendita.

Dopo aver scelto l’immobile, l’acquirente deve dichiarare la propria intenzione di acquistare la proprietà effettuando una proposta di acquisto.

Con essa si individuano tutti i principali termini della transazione.

Se alla proposta di acquisto il venditore darà risposta positiva, seguirà un accordo preliminare per l’acquisto (compromesso) e il compratore versa al venditore una caparra che di solito è pari al 10-30% del valore della proprietà. Nel compromesso, che deve essere messo per iscritto, vengono riportate ed ampliate tutte le condizioni stabilite nella proposta di acquisto.

Successivamente, sarà dinnanzi al notaio che verrà stipulato il contratto definitivo di vendita (rogito notarile). Prima delle firme del compratore e del venditore, il notaio procederà alla lettura ad alta voce del contratto di compravendita e successivamente invierà le informazioni agli organi statali competenti e all’Ufficio Catasto sulla somministrazione di proprietà fiscale. Ovviamente è obbligatorio, pena la nullità, l’atto scritto e l’originale del certificato di proprietà viene dato al nuovo proprietario.

Nello specifico, i dati riportati sul compromesso, saranno gli stessi (o pressoché simili) a quelli inseriti nell’atto notarile:

• nome e cognome delle parti, data e luogo di nascita, domicilio, codice fiscale;
• descrizione dell’appartamento, categoria ed estremi catastali, palazzina, scala, piano, interno, anno di costruzione, garanzie del venditore circa ipoteche, conformità urbanistiche, abitabilità, morosità condominiali, vincoli, e l’indicazione se l’appartamento è libero o occupato dal venditore o da un inquilino;
• il prezzo concordato, le modalità di pagamento, l’ammontare della caparra e di eventuali altri anticipi, il termine entro il quale sarà stipulato il rogito notarile;
• tutti gli altri elementi che sono stati stabiliti dalle parti e che il notaio sa di dover inserire.

È opportuno specificare che se il rogito notarile sarà stipulato molto tempo dopo il compromesso, sarà opportuno registrare il compromesso presso l’ Agenzia del Territorio. In questo modo, infatti, l’acquirente si tutela nei confronti di eventuali trascrizioni “pregiudizievoli” nei confronti del venditore (ad esempio, un pignoramento).

Le agevolazioni

La legge italiana vuole facilitare ed incoraggiare l’acquisto dell’abitazione principale (prima casa) e, pertanto, sono previste imposte più basse rispetto a quelle ordinariamente dovute per chi la compra.

Anche gli stranieri che possiedono i requisiti possono godere delle agevolazioni “prima casa”. In particolare al momento dell’acquisto:

• chi compra la prima casa da un privato, da impresa non costruttrice o da un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori paga l’imposta di registro del 3% sul valore catastale dell’abitazione e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari complessivamente a 336 euro;
• chi compra da un’impresa costruttrice, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, paga l’Iva al 4% e le imposte di registro, ipotecarie e catastali fisse per 504 euro complessivi.

Per fruire delle agevolazioni è necessario che l’acquisto riguardi un immobile che:

• sia classificato come abitazione, e dunque, catastalmente classificato tra le categorie A/1 e A/11;

• non sia classificato “di lusso” secondo il decreto ministeriale 218/1969;
• si trovi nel comune dove l’acquirente ha o, entro 18 mesi, intende trasferire la residenza.

Anche alle pertinenze dell’abitazione potranno essere applicati i benefici ma con il limite di una per ciascuna delle categorie catastali C/2 (cantina o soffitta), C/6 (garage o box) e C/7 (tettoia chiusa o aperta).

Oltre alle caratteristiche dell’immobile per poter beneficiare delle agevolazioni occorre che l’acquirente:

• entro 18 mesi dall’acquisto, si impegni a stabilire la residenza nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, se già non vi risieda;
• non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l’immobile da acquistare;
• non sia titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa che si sono susseguite negli anni.

Potranno usufruire delle agevolazioni prima casa sia i cittadini stranieri che gli emigrati all’estero. Occorre specificare che i contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana possono acquistare con le agevolazioni prima casa se saranno rispettati requisiti previsti.

Link:

http://atrio.esteri.it/Ricerca_Documenti/wfrmRicerca_Documenti.aspx

https://www.esteri.it/mae/it/servizi/stranieri/elenco_paesi.html

Modo migliore per portare i proventi in Italia, derivanti dalla vendita dell’immobile, è l’utilizzo del bonifico bancario. Consiglio di indicare come causale: “Provento da vendita immobile in <indicare il paese dove è situato il bene>”.
Per quanto concerne, invece, come “utilizzare tranquillamente gli stessi soldi per l’acquisto di una prima casa in Italia“consiglio:
1. di far eseguire una traduzione asseverata del contratto di vendita;
2. allegare al contratto di acquisto del nuovo immobile in Italia:
a. copia del bonifico di giro dei soldi provenienti dalla cessione extra-ue;
b. copia del contratto di vendita della casa che aveva all’estero che, come detto in precedenza, è preferibile che sia tradotto ed asseverato.
Tale modus operandi la metterà in una situazione di tranquillità in caso di richieste di chiarimento da parte dell’Amministrazione finanziaria italiana.